Recibir una herencia o afrontar un divorcio no es plato de buen gusto para nadie. La situación en muchas ocasiones se complica cuando hay una vivienda de por medio y no todas las partes están dispuestas a vender. ¿Qué se hace en estos casos? ¿Se puede vender la vivienda sin el consentimiento de una de las partes? ¿Y una parte del inmueble?...
Son preguntas a las que cada día se enfrentan numerosas familias españolas. “Imagínate cuatro hermanos que heredaron la vivienda familiar. Tres de ellos quieren vender el piso y repartirse el dinero obtenido, pero el cuarto no sólo se opone, sino que se atrinchera y atasca todo el proceso”, comenta a El Confidencial Santiago Viciano, socio del despacho de abogados Viciano y Álvaro / V Abogados.
“O el caso de una pareja que se separa y uno de ellos quiere vender porque necesita dinero, por ejemplo, para pagarse un alquiler, la pensión, pero la otra parte se opone. ¿Se puede hacer algo en estos casos? Estamos hablando de situaciones muy habituales que se pueden enquistar y ser incluso ruinosas”, añade. Ante esta tesitura, el interesado o interesados en vender tienen pocas alternativas más allá de la vía judicial si la otra u otras partes no dan su brazo a torcer.
“Muchas personas ante circunstancias parecidas deciden acudir a un abogado en busca de asesoramiento. El procedimiento a seguir consiste en presentar ante el Juzgado de Primera Instancia que corresponda una demanda de la división de a cosa común y solicitar la subasta pública del inmueble”, explica Viciano. El procedimiento, según el letrado, sería similar al de cualquier otra subasta judicial. "Se sigue un procedimiento ordinario con la demanda. Hay una audiencia previa, la vista y, finalmente, la subasta pública. Las partes afectadas -hermanos, ex parejas-, e incluso terceros interesados en el inmueble pujan para ver quién se queda con él”. La única diferencia respecto a otras subastas radica en el hecho de que los copropietarios no están obligados a depositar el 20% de fianza que, por el contrario, sí se exige a terceras partes.
"Si hablamos por ejemplo de la vivienda de un matrimonio que se ha divorciado, los bancos no están mirando con malos ojos la financiación para este tipo de operaciones y suelen preconceder el crédito a la parte interesada. No obstante, es necesario acudir a la subasta con una idea muy clara de hasta cuánto estás dispuesto a pujar y determinar el precio por el que te sales de la operación", explica Santiago Viciano.
Empresas especializadas en la compra de proindivisos
Otra de las opciones que cada vez gana más adeptos en un contexto de crisis y necesidad de efectivo es la de recurrir a compañías especializadas en la compra de cuotas participativas en inmuebles o proindivisos. "Nosotros estamos recibiendo una media de diez llamadas diarias en relación con divorcios o herencias", comenta a El Confidencial Ramón Larrinaga, socio-administrador de Gestión Integral de Proindivisos (GIP). "El boca a oreja, Google, el posicionamiento en internet a través de palabras clave o los foros se han convertido en las principales vías para darnos a conocer".
¿Qué precio ofrecen este tipo de compañías? "Lo que compramos es chatarra inmobiliaria. No la parte de una vivienda sino un problema. Además, a esto se suma que también tenemos que pagar gastos de notaría, registro, impuestos, abogados. Generalmente ofrecemos en torno a un tercio de lo que calculamos que vale la parte que nos quieren vender. En caso de divorcio y de una vivienda al 50%, calculamos cuánto vale ese 50% y sobre ese precio ofrecemos un tercio", apunta Ramón Larrinaga.
Una vez cerrada la operación la finalidad última es llegar a la subasta judicial. "Trabajamos mucho con entidades financieras y también con particulares. Con los primeros suele ser más fácil la negociación aunque generalmente lo que hacemos es comprar paquetes de proindivisos. Una vez cerrada la venta nos convertimos en copropietarios del inmueble y salvo que alcancemos un acuerdo extrajudicial con el resto de los propietarios o familiares, la finalidad es la subasta judicial", explica.
La finalidad, la subasta judicial del inmueble
El proceso es el mismo que en el caso de los particulares. Se presenta la demanda de la división de a cosa común y se solicita la subasta pública del inmueble. "Lo normal es que no acudan terceros a la puja ya que en momentos de crisis como el actual no suele haber dinero para depositar la fianza y acudir a la subasta. Es muy complicado que los bancos concedan financiación.
En ocasiones sí se da el caso de que ha aparecido algún interesado, informado por algún abogado, u otro miembro de la familia. En estos casos, estudiamos hasta dónde podemos pujar para que la operación sea rentable. Generalmente nos situamos ligeramente por debajo del tipo de subasta, aunque por encima del 50% o 60% al que se están adjudicando los inmuebles las entidades financieras", añade Larrinaga.
¿Qué pasa con esos inmueble? Salen a la venta como cualquier otro inmueble. El socio de GIP explica que los venden a través de internet, con carteles en la misma vivienda como si se tratase de particulares o bien, a través de agencias inmobiliarias. Como para la compañía, el factor tiempo también es clave, aseguran ofrecer precios por debajo del mercado.
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