Soluciones para vender una casa heredada si un heredero no quiere

27 Julio 2023, 6:00

Vender una casa recibida en herencia puede ser un auténtico quebradero de cabeza si existe conflicto de intereses entre los herederos. Cuando unos quieren vender y otros no, es donde empiezan los problemas. Ante la pregunta ¿Se puede vender una propiedad si un heredero no quiere? La respuesta es fácil y corta: no se puede vender una vivienda si un heredero se opone. Sin embargo, la ley contempla varias soluciones a este conflicto.

El proindiviso y la herencia de una casa

Antes de nada, conviene recordar que los bienes que se reciben en herencia, salvo que en testamento se especifique otra cosa, pertenecen a los herederos en proindiviso y por partes iguales.

Cuando hablamos de proindiviso hacemos referencia a un término jurídico que se utiliza para describir una situación en la que una propiedad o un bien pertenece a varias personas a la vez, pero sin que esté delimitada la parte exacta que le corresponde a cada una. Es decir, todos son propietarios de la totalidad del bien y no de una fracción específica del mismo. Si no se especifica una cuota de participación entre los herederos, todos tendrán el mismo porcentaje de la propiedad.

Opciones para vender una propiedad heredada

¿Qué hay que hacer si se recibe una casa en herencia y se quiere vender? ¿Cómo afecta la negativa de uno de los copropietarios? Cierto es que no se puede obligar a un heredero a vender, pero los demás tampoco tienen que seguir siendo copropietarios forzosamente. Tener una vivienda afecta al pago de impuestos y conlleva una serie de gastos. Por ello o por lo otro, la ley contempla algunas alternativas para los casos en los que un heredero quiere vender y otro no.

Adjudicación de la vivienda a un heredero

Imaginemos el siguiente escenario: Margarita ha fallecido y ha dejado una única vivienda a sus dos hijos, Juan y Fernando. Juan desea vender la casa, pero Fernando se opone a esta idea.

Debido a que una casa es una cosa indivisible, se requiere el consentimiento de ambos herederos para vender la casa heredada. Sin embargo, la ley otorga a Fernando la opción de quedarse con la totalidad de la casa (el 100%) y compensar a Juan por su parte de propiedad con una suma de dinero equivalente al 50% del valor.

Esto aparece recogido en el artículo 1062 del Código Civil, que establece que “cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga”.

Acto de conciliación entre ambos herederos

Antes de recurrir a un proceso judicial, siempre se aconseja intentar la conciliación mediante la mediación de un tercero. Aunque no es necesario contar con el asesoramiento de un abogado al presentar la solicitud para la celebración de un Acto de Conciliación, es altamente recomendable. Existen abogados expertos en temas de herencias que pueden buscar la mejor vía para resolver el conflicto.

Una vez presentada la solicitud de conciliación, se notifica al heredero que se opone a la venta para que asista al acto de conciliación. Una vez llegados hasta este punto, existen tres posibles situaciones:

Si se llega a un acuerdo, el conflicto se resuelve.
Si se llega a un acuerdo que posteriormente no se cumple, habrá que solicitar al juzgado que haga efectivo lo pactado.
Si no se llega a un acuerdo, habrá que dejar el asunto en manos de la justicia.

Subasta voluntaria del inmueble heredado

También es posible que los herederos lleguen a un acuerdo para vender la propiedad, pero no se pongan de acuerdo en el precio de venta. La Ley de Jurisdicción Voluntaria ofrece a los herederos la opción de solicitar una subasta voluntaria para vender una vivienda heredada.

Este es un procedimiento basado en el acuerdo mutuo, lo que significa que los herederos deben estar de acuerdo en subastar la casa.

La solicitud se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde se ubica la vivienda que se desea subastar. En la solicitud se debe incluir, entre otras cosas, el valor por el cual se llevará a cabo la subasta (valor de tasación).

Una vez realizada la subasta, pueden ocurrir dos escenarios:

La casa se adjudica al postor que haya ofrecido el valor acordado por los herederos.
Si el valor acordado no se alcanza, se informará a los herederos para que decidan si aceptan o no la adjudicación.

Aunque no se requiere la intervención de un abogado o procurador, siempre es aconsejable contar con el asesoramiento de profesionales en la materia.

División judicial de la casa heredada

Otra opción es recurrir a la justicia presentando una demanda de división de la propiedad heredada. Este proceso, generalmente implica que el juez ordene la venta de la propiedad en una subasta pública y distribuya las ganancias entre los herederos que compartan la propiedad. Este procedimiento se lleva a cabo cuando no se logra llegar a un acuerdo entre los herederos y se considera necesario poner fin a la situación de copropiedad.

Una vez presentada la demanda de división de la cosa común, el juez analizará el caso y tomará la decisión de ordenar la venta de la propiedad en una subasta pública. Una vez realizada la subasta, las ganancias obtenidas se distribuirán entre los copropietarios de acuerdo con sus respectivas participaciones en la propiedad.

Venta proindiviso de la vivienda en herencia

Una alternativa para los herederos que desean vender su parte de la propiedad en herencia es realizar una venta del proindiviso, que implica transmitir su porcentaje de propiedad a una empresa o entidad. Este procedimiento está respaldado por el Código Civil y es legal.

Sin embargo, es importante tener en cuenta las posibles desventajas antes de optar por esta opción:

Pérdida de control sobre la propiedad.
Necesidad de llegar a un acuerdo con los demás herederos.
Dilución de la participación en el valor total de la propiedad.

Además, es crucial considerar las cuestiones fiscales que ello supone, ya que pueden existir implicaciones en cuanto a impuestos y costes asociados a la venta del proindiviso.

¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere firmar?

Si uno de los herederos se niega a firmar en el proceso de venta de una propiedad heredada, puede generar complicaciones legales. Se requiere el consentimiento de todos los herederos para llevar a cabo la venta. Es importante buscar una solución a través de negociación, mediación u otras vías legales para llegar a un acuerdo y llevar a cabo la venta.

¿Cuántas personas tienen que estar de acuerdo para vender una casa heredada?

En el caso de una propiedad heredada, todos los herederos deben estar de acuerdo para vender la casa. Se requiere el consentimiento unánime de todos los herederos registrados en la escritura de propiedad. Sin embargo, un juez puede considerar que debe realizarse la venta en algunos casos.

¿Cuándo no se puede vender una propiedad en herencia?

Si no existe acuerdo entre los herederos, en principio, no se podrá vender. Sin embargo, existen alternativas: hacer una extinción de condominio, vender el proindiviso o interponer una demanda judicial de división de la cosa común.

¿Qué pasa si dos herederos quieren vender y uno no?

Si dos herederos quieren vender y otro no, habrá que intentar resolver la situación. Lo mejor que se puede hacer es solicitar una mediación o un acto de conciliación, algo que puede evitar tener que ir a juicio.