Diferencia entre valor catastral y valor de mercado
La mayoría de impuestos vinculados a nuestra vivienda se establecen en función de su valor catastral. Así que, según su importe, los propietarios pagarán una cuantía determinada en cada gravamen anual ligado al inmueble.
Valor catastral y precio de mercado son conceptos diferentes. El primero es un valor administrativo que se determina en base a los datos que figuran en el catastro inmobiliario. El valor de mercado, por su parte, se refiere a la cuantía que puede alcanzar el inmueble en una operación de compraventa.
Valor catastral de una vivienda
El valor catastral de una vivienda es un valor administrativo que se calcula a través de una serie de parámetros establecidos por el municipio donde se encuentra el inmueble correspondiente. El valor catastral forma parte, a su vez, del catastro inmobiliario, que es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, donde se hallan inscritos los inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales. En dicho registro se encuentran definidas las características de la propiedad, tales como el titular del inmueble, localización, superficie, uso, representación gráfica y referencia catastral.
Los cálculos del valor catastral de una vivienda son efectuados por técnicos cualificados, sin que nadie más intervenga en esta valoración. No obstante, si el propietario no está conforme con el valor establecido por el catastro, puede solicitar una segunda opinión e iniciar un proceso de reclamación denominado discrepancia catastral.
Asimismo, los valores catastrales se van actualizando periódicamente por medio de nuevos coeficientes ratificados por la ley de Presupuestos Generales del Estado. De hecho, en 2018 se introdujo una modificación a la hora de efectuar la valoración catastral, con un nuevo sistema basado en las transacciones reales del mercado inmobiliario. En principio, se pensó que esto supondría una subida del valor catastral y, por ende, de los impuestos asociados al mismo (principalmente el IBI), pero Hacienda comunicó que se trataba de un valor de referencia catastral, y que este era diferente al valor catastral, por lo que no repercutiría en los impuestos. Y es que el objetivo de esta revisión era favorecer la transparencia y fortalecer la seguridad jurídica, además de servir de herramienta para un mayor control del fraude.
Plusvalía y valor catastral
Los inmuebles suelen revalorizarse con el paso del tiempo, de ahí que a menudo los propietarios vendan una propiedad inmobiliaria por un importe superior al que la compraron. De este supuesto beneficio surgió el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía.
La plusvalía es una tasa que grava los beneficios que se obtienen cuando se vende una vivienda, se hereda o se recibe en donación.
Para calcular la plusvalía se ha de saber cuánto ha aumentado el valor de un terrenos y qué tipo de imposición fija el ayuntamiento que le corresponde. Con estos datos se puede determinar la cuantía íntegra.
Por tanto, la plusvalía y el valor catastral del suelo son conceptos vinculados, puesto que se ha de consultar el valor catastral del suelo —presente en el recibo del IBI— para calcular la plusvalía.
Para saber en cuánto ha aumentado el valor el inmueble se aplica la tasa de revalorización establecida por el ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda. Dicha tasa es anual, por lo que se debe calcular por cada año en el que hemos sido propietario del inmueble.Sobre este aumento del valor se aplica la plusvalía, que es única en cada ayuntamiento, aunque en ningún caso puede superar el 30 %.
Finalmente, se puede aplicar las bonificaciones permitidas por el ayuntamiento en concreto. Cada caso dispone de unas bonificaciones determinadas y cada consistorio aplica las deducciones que considera oportunas.
Valor catastral y precio de mercado
Valor catastral y valor de mercado están vinculados, dado que, en el momento de poner a la venta una casa, es fundamental saber que el valor catastral establecido es el adecuado, puesto que este afecta al valor de la venta. De igual manera, en el caso de que el valor catastral no sea el correcto, también afectará a la hora de abonar los impuestos relacionados.
Si el propósito es vender un inmueble, no se debe pasar por alto la relación entre la correspondiente tasación inmobiliaria y el valor catastral. Si estos dos valores no coinciden, es posible realizar una reclamación al catastro para iniciar un procedimiento que verifique el valor real del inmueble. Además, conviene recordar que e valor catastral de un bien inmobiliario no puede superar el 50 % de su precio en el mercado.
Una vez aclarada la diferencia entre el valor catastral y valor de mercado, ya tenemos constancia de que el valor catastral siempre será menor que el precio de mercado.
Aparte de las diferencias expuestas entre valor catastral y valor de mercado, No existe una estadística exacta que indique los precios reales por los que son vendidos los inmuebles de similares características en cada momento. Una primera aproximación es consultar los precios fijados por los propietarios que anuncian sus pisos en venta. Por ejemplo, podemos usar de guía el precio de venta de inmuebles que se ajustan lo máximo posible al inmueble que queremos vender o, simplemente, saber su precio en el mercado (localización, tamaño, estado de conservación, número de habitaciones, servicios de la comunidad, etc.). De ese modo, podremos establecer un precio medio de acuerdo con el mercado actual. Además, en internet algunas webs de entidades financieras y otros organismos ofrecen herramientas que realizan estimaciones gratuitas del precio de mercado de los inmuebles consultados.
