pasos que debe seguir el propietario para recuperar su piso alquilado en caso de impago

pasos que debe seguir un propietario para recuperar su piso alquilado en caso de impago

las medidas anti desahucio recientemente aprobadas por el gobierno para evitar que los ciudadanos pierdan su casa excluirán a quien viva de alquiler, pero a pesar de ello el temor a que el inquilino no pague sigue siendo un freno constante en la intención de muchos propietarios de alquilar su piso. en un nuevo capítulo de nuestra guía sobre alquiler te contamos los pasos que debe seguir un propietario para recuperar su vivienda alquilada en caso de que el inquilino deje de pagar el alquiler

el conocido como ‘desahucio exprés’ nació en 2009 con el fin de proteger al propietario ante un impago por parte del inquilino. pretendía acortar los plazos en el que el casero podía recuperar su vivienda si el inquilino dejaba de pagar y paliar el temor del propietario para aumentar la oferta de viviendas en alquiler en nuestro país. sin embargo, un año después de la entrada en vigor del desahucio exprés, los expertos ponían de manifiesto que ni el miedo del propietario a alquilar su vivienda se había reducido, ni tampoco se habían notado apenas mejoras en la agilización del proceso de desahucio debido, fundamentalmente, a la saturación de los juzgados

la ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal,  trató de dar una vuelta de tuerca más al procedimiento de desahucio para aumentar la seguridad del propietario, al aplicar para la resolución de estos conflictos el sistema de juicio monitorio –proceso rápido y sencillo para reclamar la deuda pendiente- y reducir a 10 días el tiempo que se otorga al inquilino moroso para pagar, abandonar la vivienda o presentar las alegaciones por las que se opone al pago. pasado ese plazo, si el inquilino no se ha decantado por una de estas tres opciones, el secretario judicial es quien fija una fecha para el desalojo del deudor y la recuperación del piso por parte del propietario

con todo, la realidad es que el propietario de una vivienda alquilada tarda un mínimo de cuatro meses en recuperar su piso tras el primer impago, según la experiencia de los expertos. por ello, la nueva ley de alquiler que tramita el ejecutivo pretende reforzar la garantía de cobro de los propietarios al conceder sólo 10 días al inquilino moroso para pagar o abandonar el piso

en espera de que esta normativa entre en vigor –recordamos que sólo aplicará a los nuevos contratos que se firmen a partir de la aprobación de la nueva ley- estos son los pasos que en la actualidad deben dar los caseros que se encuentren con un inquilino moroso una vez que se produzca el primer impago:

a) contactar con el inquilino: la mejor solución ante un impago es hablar con el inquilino, para determinar si se trata de un impago puntual y, si así es, buscar una alternativa que satisfaga a las dos partes (dar un plazo para pagar la deuda, buscar alternativas al problema, dar un plazo para abandonar la vivienda, etc)

b) si se trata de un moroso profesional, aquél que no tiene intención de pagar ni de abandonar la casa, habrá llegado el momento ir más allá. el camino a seguir se puede resumir en los siguientes pasos:

  1. entregar al moroso una notificación con la intención del casero de recurrir a la vía judicial con motivo del impago. aunque no es imprescindible, la idea es hacer saber al inquilino que la intención del propietario de recuperar su vivienda es firme. hay quien recomienda hacer esta comunicación mediante burofax, sin embargo pedro hernández olmo, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana, recomienda desde su experiencia que esta notificación se realice a través de un abogado, que aconsejará al propietario y además dirigirá esta comunicación al moroso con su firma y membrete, “aumentando el efecto coercitivo de la notificación”

  2. presentar la demanda de impago por parte del inquilino ante el juzgado de primera instancia

  3. esperar a que el juzgado emita el requerimiento al inquilino para que pague la deuda, abandone la vivienda o presente alegaciones, para lo cual éste contará con un plazo de 10 días

  4. si el inquilino no paga, no abandona la vivienda o no presenta alegaciones, el secretario judicial procederá a dictar el lanzamiento del inquilino –el desahucio a través de la comisión judicial-. si el inquilino ha presentado alegaciones por las que se opone al pago de la renta, el juzgado emitirá la fecha de la vista judicial, lo que alargaría el proceso. en ambos casos, el proceso podrá dilatarse meses por la lentitud de los procesos administrativos

pese al nombre de ‘desahucio exprés’ , el último punto puede alargarse meses, por lo que según los expertos el propietario puede tardar más tiempo del deseado en recuperar su piso. ése es el motivo de que muchos propietarios hayan endurecido sus requisitos a la hora de firmar un contrato de alquiler con un nuevo inquilino o que traten de protegerse de los impagos con algunas medidas adicionales como la contratación de seguros o la exigencia de avales, entre otras