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RENEGOCIA CON TU BANCO O CON OTROS BANCOS TU HIPOTECA


La crisis dispara la demanda de mejoras de las hipotecas: consejos para ahorrar con tu préstamo

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La crisis del coronavirus está poniendo en jaque los ingresos de las familias. Son muchas las que están aprovechando el confinamiento para hacer números y ver cómo pueden reducir sus gastos cotidianos para empezar a ahorrar y prepararse para un futuro incierto.

Las previsiones económicas para los próximos meses son cuanto menos dantescas: un desplome histórico del PIB, una fuerte subida del desempleo, que podría volver a los niveles registrados en los peores momentos de la anterior crisis, una pérdida importante del poder adquisitivo de los hogares, y un endeudamiento público que batirá récord.

En este escenario, y teniendo en cuenta que el pago de la hipoteca es el principal gasto recurrente de miles de familias por la cuantía y por el tiempo durante el que se prolonga, se ha disparado la demanda de las subrogaciones hipotecarias, que permiten cambiar las condiciones de un préstamo con el fin de mejorar las que están vigentes y que conlleva un cambio de banco (en el caso de continuar con el mismo, el proceso se denomina novación hipotecaria).

Por tanto, puede ser una buena alternativa para recortar gastos para aquellas que se quedan fuera de la moratoria hipotecaria aprobada por el Gobierno al no cumplir los requisitos que establece la normativa.

Las subrogaciones están cogiendo impulso en los últimos meses. Según los datos oficiales del INE (cuya última estadística es referente a febrero y, por tanto, no recogen el ‘efecto covid-19’), la cifra mensual se ha estabilizado en torno a las 1.300 operaciones, los mejores registros desde el primer trimestre de 2019, aunque los datos de mercado apuntan a que en los primeros cuatro meses del año las peticiones de mejora de hipoteca por parte de los clientes se han disparado cerca del 80% en términos interanuales.

Lo primero que recomiendan los expertos es hacer números para cerciorarse de que compensa hacer un cambio en el préstamo. Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, explica que “cada situación personal es diferente, habrá casos en los que tenga sentido la subrogación y otros en los que no, pero sin duda merece la pena aprovechar el mayor tiempo libre que tenemos por el confinamiento para realizar al menos el ejercicio de cálculo por el ahorro potencial que se puede conseguir”. Y añade que “es una gestión puntual que puede conllevar un ahorro de varios miles de euros a medio plazo”, por lo que “al igual que cuando se firma una hipoteca la primera vez, es fundamental comparar diferentes ofertas y hacer números”.

Además, Villén recuerda que hay otros dos factores que favorecen la mejora de las hipotecas: el primero es que los tipos de interés siguen extremadamente bajos podrían mantenerse en niveles mínimos durante varios años, “lo que favorece a quienes quieran revisar su hipoteca, principalmente si la formalizaron entre 2009 y 2017, cuando los bancos aplicaban condiciones más caras a los préstamos para la compra de vivienda”. En general, las hipotecas firmadas durante el boom inmobiliario o después de 2017 tendrán unas condiciones muy similares o incluso mejores que las actuales. Antes del estallido de la burbuja, por ejemplo, se llegaron a conceder hipotecas con diferenciales inferiores al 0,5% (actualmente las más competitivas ofrecen un diferencial del 0,75-0,85%, pero con condiciones).

El segundo incentivo lo encontramos en la ley hipotecaria que entró en vigor en junio del año pasado, entre cuyas grandes novedades está que permite cambiar sin apenas coste una hipoteca variable a una fija, “lo cual, y aunque en la situación actual seguramente no suponga un abaratamiento de la cuota mensual, sí puede dar tranquilidad a muchas familias en un momento de incertidumbre. Hasta entonces solamente se admitía la subrogación cuando había una reducción del tipo de interés, lo que de facto imposibilitaba la subrogación si se quería cambiar de hipoteca variable a fija, ahora se puede cambiar en ambos sentidos, haya ahorro inmediato o no”, aclara el responsable de idealista/hipotecas.

Recordemos que las hipotecas a tipo fijo han ido ganando terreno en el mercado y que suponen de media entre el 35 y 40% de las operaciones, a pesar de que el euríbor está en terreno negativo.

Con estas ventajas sobre la mesa, y ante el interés de muchas familias por reducir sus gastos, resumimos algunos consejos prácticos sobre cómo mejorar tu hipoteca:

1. Decide qué quieres hacer

Lo primero de todo es tener claro nuestro objetivo: si es simplemente reducir el tipo de interés, sin cambiar nada más, o si queremos cambiar la hipoteca de variable a fija (para ganar tranquilidad) o de fija a variable (para reducir cuota mensual). Otra posibilidad sería alargar el plazo de la hipoteca para pagar una cuota más reducida, aunque esta alternativa implica pagar más intereses a largo plazo.

2. Revisa cuál es el tipo de interés que pagas

Este dato es fundamental y lo deberías ver fácilmente en el extracto bancario de cada recibo mensual, y por supuesto en la escritura de tu hipoteca. Si la hipoteca es fija (o mixta y estás aún en el período de tipo de interés fijo), el interés que aparece es el que tienes que utilizar de referencia; sin embargo, si la hipoteca es a tipo variable, lo que debes buscar es el llamado “diferencial”, que es el margen de los bancos y al que hay que sumar el euríbor (normalmente a 6 o 12 meses) para conocer el tipo de interés definitivo.

3. Repasa tus condiciones y analiza el mercado

Una vez que tengas localizado ese dato, repasa qué condiciones están aplicando actualmente los bancos para poder compararlas con las que tienes en tu hipoteca. Una manera rápida de chequearlo es a través de un comparador de hipotecas online o bien, consultar las ofertas de préstamos para la compra de vivienda que aparecen en las páginas web de los bancos. Recuerda que algunos bancos pueden llegar a aplicar condiciones mejores de las que publicitan.

4. Habla con tu banco si los números cuadran

Si tras esta investigación inicial ves que tiene sentido seguir adelante, lo primero que debes hacer es hablar con tu banco. La mayoría están receptivos a revisar condiciones ante el riesgo de perder un cliente, y es sin duda la gestión más rápida y de menor coste. Dicho esto, insiste el responsable de idealista/hipotecas, “asegúrate de que te ofrece unas condiciones de mercado actuales, y no una bajada a medio camino”. En el caso de que tu entidad aplica las mejoras nos encontramos en el proceso de novación.

5. El plan B: consultar la operación con otros bancos

Si la gestión con tu banco no surte el efecto deseado, es hora de llamar a otras puertas y buscar la solución en las denominadas subrogaciones. En este sentido, Villén recalca que “no todos los bancos ofrecen la posibilidad de realizar subrogaciones de hipotecas (y algunos en lugar de optar por la subrogación ofrecen la cancelación de la hipoteca anterior y formalización de un nuevo préstamo), y aquí el proceso requiere algo más de dedicación, pero el ahorro puede ser muy elevado”.

Recuerda que deberás aportar documentación (nómina, últimas declaraciones de la renta...), tendrás que tasar otra vez la vivienda (lo cual te supondrá un coste, aunque algunos bancos lo asumen), y tener en cuenta los costes que te va a suponer el cambio, tanto desde el lado del banco anterior como del nuevo; por ejemplo, si te aplican comisión de subrogación, comisión de apertura del préstamo o comisión de riesgo de tipo de interés.



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