Nuda propiedad: ventajas, condiciones y su expansión o no por el covid

En pocos años están surgiendo nuevos conceptos inmobiliarios que vale la pena tener en cuenta. Algunos han aumentado sus servicios con el covid. Entre estos, destaca la figura de la nuda propiedad, un derecho de usufructo que permite a una persona disfrutar y vivir en su casa sin ser la titular de la propiedad de la misma.

La opción va ganando adeptos en España desde el año 2018. En los últimos años ha crecido a un ritmo anual del 52%. Veamos sus condiciones, ventajas y otros.

Para desgranar este concepto, en la propiedad plena, o pleno dominio, se compone de dos derechos: la nuda propiedad y el usufructo.

“El usufructo es el derecho al uso y disfrute de una propiedad, lo que en nuestros días supone habitar la vivienda o alquilarla y obtener los frutos civiles (rentas del alquiler). Normalmente el usufructo es vitalicio, aunque también puede ser temporal”.

Responde que, si a una vivienda en propiedad le despojamos el derecho de usufructo, de habitarla o de alquilarla, nos quedará la propiedad desnuda, o nuda propiedad, “sería como la mera titularidad. Se es dueño de ella, la puede vender, incluso hipotecar, pero no la puede ni usar ni alquilar”.

¿Qué ventajas ofrece?

Si hablamos de la adjudicación por herencia, sea con testamento o sin él, del usufructo o la nuda propiedad, sí puede suponer algo ventajoso o perjudicial a los herederos en función de sus pretensiones.

Por ejemplo, si un fallecido dispone en su testamento que llega a su viuda (de 50 años de edad) el usufructo de la vivienda, y a los hijos (20 años de edad) la nuda propiedad, si la viuda vive hasta los noventa años los hijos no dispondrán realmente de nada de lo que puedan disfrutar hasta dentro de 40 años, cuando ellos ya tengan 60 de edad. Y además deberán asumir los gastos extraordinarios de la vivienda. La usufructuaria sólo los corrientes.

En cambio, cuando la nuda propiedad se adquiere por compraventa, al ser fruto de un contrato bilateral, es decir, de un pacto o acuerdo, todo son ventajas para ambas partes, pues ambas reciben lo que pretenden.

Así hay ventajas para el vendedor y el comprador. Entre las ventajas para el vendedor o persona mayor:

Pueden seguir usando la propiedad y recibir el dinero de la venta al instante y de una sola vez, y todo queda escriturado ante notario. El vendedor garantiza el uso y disfrute de su vivienda para siempre.

Y, entre las ventajas para el comprador o inversor de nuda propiedad son:

Adquiere la propiedad de una vivienda a muy bajo precio, pero la vivienda, durante los años que vive el usufructuario, va aumentando de valor, siendo una inversión muy rentable. “A medio o largo plazo se encuentra con el pleno dominio de una vivienda por la que pagó muy poco hace años. O simplemente aspira a un piso de unas determinadas características que no podría comprar al precio actual de mercado, pero que, con este método, sí lo puede conseguir a futuro. En definitiva, es una inversión que no tiene riesgo y que, además, tiene una dimensión social, pues ayuda a las personas mayores a solucionar problemas económicos”.

Con esta venta, los gastos también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar solamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda (agua, electricidad, gas…), mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda.

Heredar la nuda propiedad

Las sucesiones plantean en ocasiones muchos interrogantes y cuando se recibe una nuda propiedad surge la duda de hasta dónde llega ese derecho y qué puede hacer exactamente el beneficiado.

“Tener la nuda propiedad de un inmueble significa tener la propiedad del inmueble, pero no su derecho de uso y disfrute, pues estos derechos recaen sobre un usufructuario”.

La nuda propiedad, ¿ha aumentado con la pandemia?

Es difícil disponer de datos respecto a si ha aumentado o no la nuda propiedad durante la pandemia.

“Como la nuda propiedad es un status que suele venir derivado de sucesiones testamentarias, si nos atenemos al incremento de fallecimientos vinculados a la pandemia, es fácil deducir que efectivamente muchas transmisiones de inmuebles mortis causa han quedado gravadas con usufructos”.  Si bien resalta que el usufructo es renunciable, de manera que la propiedad plena podría en esos supuestos consolidarse.

“Es necesario analizar con carácter previo a la toma de cualquier decisión, las implicaciones de todo tipo que puedan tener desde el punto de vista fiscal, para usufructuario y nudo propietario. El usufructo no impide la transmisión del inmueble gravado, pero es deseable que  los titulares de ambos derechos actúen en ese supuesto coordinadamente”.

A este tipo de activo inmobiliario, la crisis por la pandemia le ha afectado en la misma medida que al resto del sector inmobiliario. “durante la pandemia, muchas personas mayores no estaban dispuestas a recibir visitas. No obstante, durante todo este tiempo, y quitando el parón de los primeros meses de pandemia, el aumento en las ventas de nuda propiedad se ha ido manteniendo entre un 35 y un 45%”.

La valoración fiscal de la nuda propiedad

Hay más dudas que surgen en torno a esta figura inmobiliaria, en el ámbito de los impuestos, la legislación española regula cómo debe valorarse la nuda propiedad. Esto se regula en la Ley nacional española (Ley 29/1987, de 18 de diciembre) en su artículo 26.

El valor de la nuda propiedad será el valor de un bien restándole el valor del usufructo que es el que dice dicho artículo 26. Si el usufructo es temporal valdrá un 2% por cada año que le quede de duración, sin exceder el 70%.

Y si el usufructo es vitalicio valdrá:

• El 70% del valor total mientras el usufructuario tenga menos de 20 años.
• A partir de que el usufructuario cumpla los 20 años se quitará, a este 70%, un 1% por cada año de más de 20 que tenga el usufructuario, con el límite mínimo del 10%.

Previsiones sobre esta figura

La nuda propiedad es una tendencia al alza. Año a año van creciendo el número de operaciones de compraventa. “Desde hace unos cuatro años, sin contar con el paréntesis de los meses más duros de pandemia, crece a un ritmo anual del 52%. Muchas personas mayores, y cada vez serán más, necesitan complementar su pensión y/o ahorros en la jubilación”.

Está claro que estamos en una situación que afecta a la transmisibilidad de los bienes inmuebles como ya hemos apuntado. Si la carga usufructuaria es consecuencia de la voluntad del testador, su prematuro o imprevisto fallecimiento, lo único que habrá comprobado en lo que esta cuestión se refiere, es que la sucesión se abra antes.

Entonces, si nos referimos a usufructos de carácter legal, (aquellos en los que el derecho nace como consecuencia de una norma de carácter legal que así lo recoge), puede suponer un obstáculo en la operativa, habrá que atender caso a caso, “pero lo que no se puede, al menos en estos momentos, más allá de la complicación que pueda suponer, es afirmar que el mercado pueda padecer incidencias que requieran una especial atención”.