08/06/23. Pedro Sánchez Navarro. Colegiado 740 Baleares.
1º) El artículo 10 de la LPH dice que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos y, vengan impuestas por las Administraciones Públicas solicitadas a instancia de los propietarios las siguientes actuaciones, a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato…”
Si nos encontramos con que un cambio de seguro con mejores coberturas supondría una satisfacción de los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad, entre otros. Imaginemos que la póliza anteriormente no tenía cobertura por daños por agua y en en la nueva póliza si tiene cobertura, o bien la anterior no cubría desatascos y la nueva sí, de tal forma el Administrador con su actuación está mejorando este requisito básico y estará cumpliendo con lo que se indica en el artículo 10.1.a).
Imaginemos que la comunidad no tiene suficiente saldo en banco por morosidad, por ejemplo, o porque han pagado una obra extraordinaria urgente, o porque puntualmente han coincidido el pago del seguro y del agua, o ascensores, lo que sea. Si no tiene cobertura de desatascos no se podría encargar el desatasco, produciendo caída de agua en suelos o superficies que podrían provocar accidentes y daños personales (caídas, lesiones) a propietarios y sus bienes. Se mejoraría la seguridad teniendo la cobertura y esa seguridad de poder acutar debidamente en tiempo y forma, de urgencia, ¿verdad?. Se mejora la seguridad teniendo el máximo de coberturas (en este caso básicas o muy necesarias) posibles.
2º) El artículo 20 de la LPH dice: "1. Corresponde al administrador: a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios."
De tal manera y velando por los intereses comunes se podría conseguir ya no solo mantener y conservar el servicio de seguro, sino mejorarlo, modificando el servicio, coberturas, maximizando la eficiencia del servicio, servicio que cubre la responsabilidad legal de posibles perjuicios derivados de un accidente o del propio mantenimiento y conservación del edificio y sus instalaciones. Es decir que si el edificio va a funcionar mejor, estar mejor cubierto, o tener más garantías cubiertas que el seguro anterior, se está claramente velando por su buen funcionamiento, seguridad, rentabilidad, lo que son obligaciones del administrador.
El Seguro afecta directamente a la seguridad y habitabilidad del edificio y por lo tanto está dentro de su competencia. Este cambio de seguro de forma excepcional conviene dejarlo reflejado en el acta de la próxima junta a realizar.
En cualquier caso no tendría ningún recorrido legal ni ningún sentido no aprobar en junta o en su caso demandar o denunciar legalmente a un administrador por haber conseguido beneficios y mejoras para su comunidad.
Ahora bien en caso contrario si el administrador ha puesto un seguro con peores coberturas o condiciones, sí que se podría recurrir o demandar al administrador por ello porque eso precisamente es lo que no debería hacer ningún administrador, empeorar las condiciones de un edificio por iniciativa propia (o beneficio propio), del todo inapropiado, ilegal y denunciable.
Pedro Sánchez Navarro.
Colegiado 740 Baleares.
